Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
Tér és Társadalom XVIII. évf. 2004 s 1: 93-106
GYORS TÉNYKÉP
A TŐ KEÁRAMLÁS EGYIK LEHETSÉGES
CSATORNÁJA
A TERMŐ FÖLDALAPÚ JELZÁLOGHITELEZÉS
(One of the Possible Channels of Capital Inflow is Land Based
Mortgage Credit)
KÖKÉNYESI LÁSZLÓ
Kulcsszavak:
regionális különbségek t őkeáramlás jelzáloghitelezés term őföld családi gazdaság
Jelen tanulmány arra a következtetésre jut, hogy a jelzáloghitelezés által létrehozott t őkeáramlásban
háttérbe szorulnak a kistelepülések. A szerz ő véleménye szerint a termő földalapú jelzáloghitelezés a
falvak felé fordíthatná a t őkeáramlást. A szerző a regisztrált családi gazdálkodók adataiból és az FHB
hitelfeltételeib ől kiindulva modellszámítást mutat be a gazdák term ő földalapú hitelezhet őségére.
A modellszámítás eredménye, hogy egy átlagos gazdálkodó 6,7 M Ft term őföldalapú jelzáloghitelt lenne
képes felvenni. Elégséges jövedelem igazolása nélkül 500 eFt/ha földárral számolva 10 hektár,
800 EFt/ha-os átlagárral számolva pedig 7 hektár a hitelezhet őség alsó határa. Több mint 72 Mrd Ft
földalapú jelzáloghitel lenne kihelyezhető a családi gazdálkodókhoz.
Az elmúlt években a bankrendszerben az egyik legjelent ősebb növekedés a lakás-
célú jelzáloghitelek piacán következett be. A jelzáloglevélhez köt ődő állami támo-
gatás bevezetése és az infláció ütemének csökkenése miatti kamatlábcsökkenés —
más piaci folyamatok kedvez ő hatásai mellett — a jelzáloghitel-állomány dinamikus
növekedését idézték el ő (Várhegyi 2002). A személyi jövedelemadóról szóló tör-
vénybe épített adókedvezmény mértékének növekedése is kedvez ően hatott a hitelke-
resletre. A Földhitel- és Jelzálogbank Rt. — mint a hazai jelzáloghitelezés kiemelked ő
intézménye — folyamatosan növelte hitelkihelyezéseit, miközben eredményessége
javult, tőke-megfelelési mutatója pedig 26% fölé emelkedett (FHB Rt. 2000; 2002).
A lakáscélú kihelyezések növekedése háttérbe szorította az egyéb célú kihelyezé-
seket (pl. ipari ingatlan vagy term őföld fedezete mellett nyújtott hitelek). A term ő-
föld fedezetű kintlévőség az FHB hitelportfóliójában nem éri el a 0,7%-ot.
Ha a jelzáloghitelezést, mint t őkeáramlási csatornát tekintjük, akkor vizsgálhatjuk,
hogy milyen irányú tőkeáramlást hoz létre. A hitelintézetek üzleti titokra hivatkoz-
va nem publikálnak olyan adatokat, amelyek a hitelfelvev ő lakhelye szerint, illetve
a finanszírozott hitelcél helye szerinti bontásban tükrözné a hitelportfóliót.
A hivatalos lakásstatisztika alapján azonban tudunk következtetni a kihelyezések
területi szerkezetére. Az elmúlt évek lakásépítési adatait mutatja az I. táblázat.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
94 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 s 1
1. TÁBLÁZAT
A lakásépítés alakulása
(The Development of Housing)
Épített lakás, darab 1990 1995 1999 2000 2001 2002
Budapesten 6 985 2 945 2 904 3 113 4 434 6 473
A többi városban 19 640 9 494 8 635 9 760 13 685 15 853
Községben 17 146 7 884 7 748 8 710 9 935 9 185
Összesen 43 771 20 323 19 287 21 583 28 054 31 511
Épített lakás (%) 1990 1995 1999 2000 2001 2002
Budapesten 16 14 15 14 16 21
A többi városban 45 47 45 45 49 50
Községben 39 39 40 40 35 29
Összesen 100 100 100 100 100 100
Épített lakás 2000 2001 2002
(előző év =100%)
Budapesten 107% 142% 146%
A többi városban 113% 140% 116%
Községben 112% 114% 92%
Összesen 112% 130% 112%
Épített lakás 2000 2001 2002
(1999 =100%)
Budapesten 107% 153% 223%
A többi városban 113% 158% 184%
Községben 112% 128% 119%
Összesen 112% 145% 163%
Forrás: Saját számítások a Magyar Statisztikai Évkönyv (2002) 6.3 táblázata alapján.
Az adatok azt tükrözik, hogy 2001-ben és 2002-ben az épített lakások számát te-
kintve 40,2%461 29%-ra csökkent a községekben megvalósult kivitelezések rész-
aránya, miközben dinamikusan n őtt a városi lakásépítések száma. Ha megyék és
régiók szerint is vizsgáljuk a lakásépítések alakulását, akkor még nagyobb területi
különbségek figyelhetőek meg. Amint a 2. táblázat mutatja, a Győr-Moson-Sopron
megyei városokban az 1000 lakosra eső épített lakások száma (7,1 lakás/ef ő) több
mint hétszerese a Borsod-Abaúj-Zemplén megyei városokban épített lakások szá-
mának (1 lakás/efő), és több mint tizennégyszer akkora, mint a Békés megyei köz-
ségekben épített lakások számaránya (0,5 lakás/ef ő). Az is igaz, hogy vannak me-
gyék, ahol a községek adatai jobbak a városok építési adatainál (pl. Pest és Fejér
megye), de összességében mégis megállapítható, hogy lakosságszám szerint alul-
reprezentáltak a lakásépítésben a községek.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
TÉT XVIII. évf. 2004 s1 Gyors ténykép 95
00. N et O N .ct 00 )0
N
oo s", V)" ,Cr 8 co" <4 C, N -.7
oo tr, co, q q 00 0, q 0, 00 00 0, gr
oo 00 0, M 0, kr, M 00 00 ck, kr, kc,
trr; tsi , r, •ct ,ot r,f en" r.; ekf eki
•-• co 00 • •ct oo e.. co t. N „ `ct 00 V)
., V., N Z
cr" ro" 0,1" mj N o" csi
oo oo t-. - ri kr, oo r- h N N o N M so kr, Ő ,0 ON '1 N
r-k" •ch" kr, m; • •tt" (•," N —M mj
kr, 0 V) 0, V., 00 co„ 10 0 0 m N M o ,r O ,1 00
▪ v," crj V'1" v-; m; ő kr," m" O V) 0," 0,
0 0 O woo O ON OPIN 00 C), 05 q CO q co oo co co 0, 00 0,
N 7 N O M ,0 N 00 0 0 q tOCO. tc, o kr, ct
- •ct" ss M <4 fV tki OC" 04" •-• •-s ti N N" • ,~"
E z,
O
N 0, rk, o 00 00 M •kt 0c a N
• • N" Cor N
7 ,,,7 0 ,0 • N 00 sO t, m 04„ N •Ct. V) 00
cO" 0.1" N N cd tsi cs; •-• ,~"
0 0 0 0 0 0 0 0000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 O
vi" M 00 Ő OS D ő ő t,i Ni
•
1".•
N N sC
,0
1 N N N N
c,
,r1
°'-1
N •
M M N co
N N
O O o 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 c> C O O O O O 0 0 O 0 0 0 O
•ct"
OJ
N oo M N
Ő Ő V)" crj ▪
N SO
•-•
Ol" N" ry
•-• 00 V, M
a,-
•,
CO" N M Oct
0 00
Le,
Zr;
f;:,, 0 0 R, 0 0 0 0 0 O 0 0 0 0 0 0 Q 0. 0 0 0 0 0 0 O t:5
M kr;
ON ő ,n"
m M Q
rs;
•
0 o
0, ,r 1 ry
h
•-•
y M C; ,40
04
rsS
oo
•cí.
t Sd' <,1
e4
t, Le,
O
v?
4
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
96 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 s 1
Tekintettel arra, hogy az elmúlt években az épített lakások túlnyomó többsége la-
káscélú hitelfelvétel mellett valósult meg, úgy gondoljuk, hogy az épített lakások
területi eloszlása jó indikátor a lakáscélú hitelek áramlási irányának a meghatározá-
sához. Szerintünk a használt lakások piacán kialakult hitelfelvétel melletti forga-
lom, az átlagos építési költségek területi különbségeinek alakulása csak meger ősít-
heti azt a vélekedést, hogy a lakáscélú hitelek nem lakosságarányosan oszlanak
meg. A jelzáloghitelek terén háttérbe szorulnak a kistelepülések. A hitelállomány
elsősorban a fő városban, a megyeszékhelyeken és egyéb városokban megvalósított
beruházásokat finanszíroz. A falvakba a lakosságarányosnál kevesebb jelzáloghitel,
és ezzel együtt kevesebb támogatás áramlik.
Az állami költségvetés jelent ős deficitje miatti jogszabályváltozások és más piaci
folyamatok miatt várható, hogy a közeljöv őben lelassul, megtorpan a lakáscélú
jelzáloghitelek növekedési üteme. Ha a lakáscélú jelzáloghitelezés piacának további
bővülése valóban korlátokba ütközik, miközben a hitelez ők oldalán b ővül a szerep-
l ők köre, akkor szükségképpen várható, hogy egyrészt er ősödni fog a hitelfelvev ő
ügyfelekért folyó verseny, másrészt új potenciális piacok felkutatására és új célpia-
cok megnyitására fognak törekedni a hitelintézetek, mely változás a t őkeáramlás
irányát is megváltoztathatja.
Tanulmányunkban egy lehetséges „régi-új" célpiaccal, a term őföldalapú jelzálog-
hitelezéssel foglalkozunk. A regisztrált családi gazdálkodókról rendelkezésünkre
álló információk alapján modellszámítást végeztünk a földjelzálog-alapú finanszí-
rozhatóságukra vonatkozóan. Az alkotott modell feltételeit a 3. táblázatban, a hasz-
nálatával kapott eredményeket pedig a 4. és 5. táblázatban foglaltuk össze.
A számításokhoz konstruált kétváltozós lineáris modellt egy függ ő változó, egy
független változó valamint hét paraméter alkotja. A paraméterek között kett őnek az
értéke független a hiteligényl ők összetételét ől és konkrét jellemz őitől. Az egyik a
hitelbiztosítékiérték-arány a piaci ár százalékában kifejezve, a másik a hitelezhet ő-
ség mértéke a hitelbiztosítéki-érték (HBÉ) százalékában kifejezve. Az el őző konk-
rét értékét a földértékelések során a szakmában elfogadott és megszokott gyakorlat
alakította ki, a másik pedig a jelzálogbank által meghatározott, és a termékismerte-
tő kben közzétett, de ugyancsak szakmai érvekre alapozott érték. E két paramétert
addig, amíg a gyakorlat meg nem változik, illetve amíg a hitelfeltételeket meg nem
változtatják, konstansnak is tekinthetjük. A további öt paraméter viszont „valódi"
paraméternek tekinthet ő, és értékük annak megfelel ően változik, hogy a modell
alkalmazása a hiteligényl ő k milyen körére terjed ki, illetve, hogy a hiteligényl ők
milyen jellemz őkkel bírnak.
A modell a paraméterek megfelel ő megválasztásával és egyszerűségénél fogva is
alkalmas arra, hogy segítségével meghatározzuk egy konkrét gazda hitelezhet őségét
valamely jelzálogbank adott feltételrendszerében. Alkalmazásával meghatározható
a regisztrált családi gazdaságok egy részének, vagy egészének a term őföldbázis-
alapú jelzálog hitelezhet ősége is.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
TÉT XVIII. évf. 2004 s 1 Gyors ténykép 97
3. TÁBLÁZAT
Modellszámítás a regisztrált családi gazdálkodók termőföldalapú jelzálog-
hitelezhet őségéről az FHB jelenlegi termékpalettájának feltételei szerint
(Model Calculation on the Land Based Mortgage Credit of Registered Farmers by
the Conditions of FHB's Current Products)
A modell feltételei az FHB-ra vonatkozóan:
1) Csak a termékismertet őben rögzített feltételeket követeli meg.
2) A feltételeknek megfelel ő minden hiteligényt ki tud, és ki akar elégíteni, egyéb
feltételt nem támaszt.
3) Nem alkalmazza a hitelbiztosítéki-értékre (HBÉ) vonatkozó 4 MFt-os minimális
egyedi érték követelményét.
A modell feltételei a családi gazdálkodóra vonatkozóan:
1) Minden gazda, aki elfogadja a banki kondíciókat, megfizeti az egyéb díjakat.
2) Az életkor szerint egyenletesen oszlik el a földtulajdon.
3) Hiteligénylés vagy elutasítás szerint egyenletesen oszlik el a földtulajdon.
4) Minden gazdánál elfogadják rendszeres jövedelemszerz ő tevékenységének
igazolását.
5) Minden gazda megköti a szükséges vagyonbiztosítást.
6) A hitelt közerkölcsöt nem sért ő és jogszabályba nem ütköz ő vállalkozási célra
kívánja fordítani.
7) A gazdálkodók az egyéb hitelnyújtási feltételeket is teljesítik.
8) Az életkor és a hiteligénylési szándék között nincs szignifikáns kapcsolat.
A modell feltételei a családi gazdálkodó term őföldjére vonatkozóan:
1) A családi gazdaságok term őföldjei rendezett jogi státusúak, per-, igény- és
tehermentesek.
2) Az ingatlanok tényleges állapota egyezik az ingatlan-nyilvántartás adataival.
3) Minden term őföld önállóan forgalomképes és 180 napon belül értékesíthet őnek
minősül.
4) Nincs akadálya az els ő ranghelyű jelzálogjog, ill. elidegenítési és terhelési
tilalom bejegyzésének.
5) A termőföld jellemzői és a gazda életkora között nincs szignifikáns kapcsolat.
6) A földterületek mérete azonos eloszlást mutat a hitelt igényl ők és nem igényl ők
között.
Forrás: Saját szerkesztés.
A modell segítséget nyújthat ahhoz is, hogy a jelzáloghitelezés támogatási feltét-
eleit kidolgozzák, hiszen használatával megbecsülhet ő a hitelezhető földbázis,
meghatározható a várható hitelkihelyezés értéke, és ebb ől becsülhető a várható
támogatási igény is.
Munkánkban a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) feltételrendszerére alapozva al-
kalmaztuk a modellt, és végeztük el a számításokat.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
98 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 s 1
A modell változói és paraméterei az FHB hitelezési feltételeihez igazodóan a
következők:
Változók:
— Függő változó: A term őföldfedezet mellett felvehet ő jelzáloghitel eFt-ban
kifejezett nagysága (megjelölése: Felvehet ő jelzáloghitel).
Értelmezése a független változóhoz kapcsolódik. Amely sokaságra vonat-
kozik a független változó, ugyanarra a sokaságra vonatkozik a függ ő válto-
zó értéke is.
— Független változó: Az összes földterület hektárban (jele: a).
Attól függ ően töltendő ki a megfelel ő értékkel, hogy egy konkrét személy-
re, egy átlagos gazdára, vagy az egész gazda-sokaságra, esetleg részsoka-
ságra kívánunk-e számításokat végezni.
Paraméterek:
1) Az 5 ha egybefügg ő területet elér ő földek aránya %-ban (jele: b).
Az FHB nem fogadja el fedezet gyanánt az 5 hektárnál kisebb területeket
akkor sem, ha összességében jelent ős méretű és jelentős értékű, ezért kell
ezzel a paraméterrel lesz űkíteni a művelés alatt álló összes földterületet. A
paraméter értékét tizedes tört formában kell megadni.
2) A 18-60 év közötti gazdák aránya %-ban (jele: c).
Szigorú feltétel, hogy a hitelfelvev ő a hitel teljes futamideje alatt 65 év
alatti legyen. Ha ez nem teljesül, akkor nagy érték ű földterületek sem vál-
hatnak fedezetté. Mivel 5 és 15 év közöttiek a kihelyezések, ezért a hitelbí-
rálatkor a gazda nem tölthetti be az 50. illetve a 60. évét. Ha egy konkrét
személyre, vagy az átlagos személyre végzünk számítást, akkor a tényle-
ges, illetve a számtani átlaggal számolt életkornak megfelel ően kell a pa-
raméternek értéket adni. Ha alatta marad az értéknek, akkor a paraméter ér-
téke 100%, ha meghaladja a kritikus értéket, akkor a paramétert 0%-ra kell
beállítani tizedes tört formában.
3) Hiteligényl ők aránya a hitelezhet ők között %-ban (jele: d).
A független változóként konkretizált potenciális földterületet az 1. és 2.
pontban leszű kítettük az elfogadható, hitelezhet ő körre, de nem biztos,
hogy közülük mindenki kér is jelzáloghitelt. Ebben a pontban sz űkítjük a
hiteligénylők körére. Ha egy konkrét személyre, vagy az átlagos személyre
végzünk számítást, akkor kérelem esetén 100%, hitelkérelem be nem nyúj-
tása esetén 0% a paraméter értéke, tizedes tört formában.
4) Hitelkapacitás kihasználása (%) (jele: e).
Az eddig megfelel ő személyek, ha adnak is be hitelkérelmet, akkor sem
biztos, hogy az általuk maximálisan felvehet ő hitelt kérik. Tudnunk kell,
hogy hány %-ban merítik ki lehet ő ségeiket. Ennek egyformán lehet értéket
adni akkor is, ha egy-egy személyre, és akkor is, ha rész- vagy teljes soka-
ságra kívánunk számítást végezni. Az értéket tizedes tört formában kell
megadni.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
TÉT XVIII. évf. 2004 s 1 Gyors ténykép 99
5) A föld átlagos piaci ára eFt/ha-ban (jele: f).
Miután a személyek életkora és hitelfelvételi szándéka, továbbá a föld ap-
rózottsága szerint behatároltuk a hitelezhet ő földterületet, most meg kell
határozni az értékét is. Ehhez használjuk a hektáronkénti átlagár paramé-
tert. Egyedi árakból, súlyozott számtani átlaggal javasolt ezt kiszámolni, és
a modellhez eFt/ha-ban megadni.
6) Hitelbiztosítékiérték-arány a piaci ár %-ában (jele: g).
A jelzálogbank nem a teljes aktuális piaci értéket fogadja el biztosítéki ér-
téknek, mert adott esetben az értékesítésnek gyorsan kell megtörténnie,
ami csak piacinál alacsonyabb ár elérését teszi lehet ővé. Általában a piaci
érték 80%-a körül határozzák meg a HBÉ-et. Amekkora arányt a konkrét
esetben alkalmaznak, azt az értéket kell megadni tizedes tört formában.
7) Hitelezhetőség aránya a HBÉ %-ában (jele: h).
A HBÉ-nek nem egészét hajlandó kihitelezni a jelzálogbank, csak egy ré-
szét, hogy az esetleges kés őbbi piaci árváltozások, árcsökkenések esetében
is kellő fedezetet jelentsen az ingatlan. Jelenleg az FHB konkrét esett ől
függően csak a HBÉ 35-60%-áig hajlandó hitelt nyújtani.
A felsorolt paraméterek segítségével a következ ő matematikai formulával tudjuk
kiszámítani a term őföldfedezet mellett felvehet ő jelzáloghitel eFt-ban kifejezett
nagyságát:
Felvehető jelzáloghitel = a x b x cxdxexfx g x h
A modell alkalmazásához vagy ismerni kell az elemzés alapjául szolgáló „gazda-
sokaság" pontos jellemz őit, vagy becsléseket kell végezni a modellhez fontos jel-
lemzőkre vonatkozóan, illetve feltételezésekkel is élhetünk. Egy átlagos jellemz ők-
kel bíró gazda jelzáloghitel-potenciáljára vonatkozó számításoknál a következ ő
adatokat, illetve feltételezéseket használtuk:
Az átlagos családi gazdálkodó 60 ha területen gazdálkodik, amelynek 70%-a legalább
5 ha-os egybefügg ő szántóterületet alkot, földjei átlagos piaci értéke 500 eFt/ha, és a
gazda életkorát tekintve megfelel az FHB feltételének. Feltételeztük továbbá, hogy
egy ilyen gazda 100%-ban ki kívánja használni hitelpotenciálját, de megfelel ő (szá-
mításaink szerint tízéves futamid ő, 50%-os terhelhetőség és az FHB jelenlegi kondí-
ciói mellett havi nettó 250 eFt) jövedelemigazolást nem tud becsatolni a term őföld
alapú jelzáloghitel igénylése során.
A modell felhasználásával elvégzett számítások azt mutatják, hogy egy ilyen átla-
gos gazda 6,7 MFt jelzáloghitelt kaphatna az FHB-t ől (4. táblázat), feltéve, hogy a
3. táblázatban foglalt egyéb feltételek is teljesülnek. Ez az érték meghaladja a mai
lakáscélú hitelek 4-5 MFt-os átlagos mértékét. Jelent ős beruházáshoz ugyan nem
elegendő, de például tartós forgóeszköz lekötés finanszírozásához, vagy gépvásár-
láshoz jó kiegészítő forrásul szolgálhatna.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
100 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 s 1
4. TÁBLÁZAT
Egy konkrét gazda hitelezési lehet ősége
(The Credit Possibilities of a Real Farmer)
Kihelyezhet ő jelzáloghitel
A modellszámítás változói és paraméterei
számítása
1. Összes földterület (ha) 50 Összes földterület (ha) 60
2. Ebből 5 ha egybefügg ő Ebből 5 ha és nagyobb
szántóterületet elér ő föl- 70 szántóföldterület (ha) 42
dek aránya (%)
3. 18-60 év közöttiek aránya Ebből 18-60 év közöttiek
100 42
(%) területe (ha)
4. Hitelkérők aránya (%) (hi- Ebből hitelkérők területe
100 42
telezhet őkön belül) (ha)
5. Hitelkapacitás kihasználása Hitelezhető földterület
(%) (hitelezhet őkön és 100 (ha) 42
hitelkérőkön belül)
6. Föld piaci átlagára (eFt/ha) Föld piaci átlagára
500 500
(eFt/ha)
7. HBÉ-arány (piaci ár %-a) Hitelezhető földek piaci
80 21 000
értéke (eFt)
8. Hitelezhet őség (HBÉ %-a) HBÉ-arány (piaci ár %-a)
40 80
HBÉ (eFt) 16 800
Hitelezhetőség
40
(HBÉ %-a)
Nyújtható hitel összege
6720
(eFt)
A paraméterek tetsz őlegesen változtathatóak.
Forrás: Alapadatok az FVM-t ől.
Figyelembe véve, hogy az FHB-nál az ilyen célú hitel minimális összege 1,5 MFt,
így meghatározható a minimálisan szükséges földterület. Ezek szerint — továbbra is
az 500 eFt/ha földárral és megfelel ő jövedelemigazolás nélkül 35% hitelezhet őségi
aránnyal számolva — 10 hektár alatt nem hitelképes az ügyfél. Ha viszont feltételez-
zük, hogy jó min őségű termőföldjének piaci értéke eléri a 800 eFt/ha-os átlagárat,
akkor ceteris paribus a hitelezhet őség alsó határa 7 hektárra csökken. Elégséges
jövedelem igazolásával a hitelezhet őség aránya 60%, így egy 5 hektáros szántó
fedezetével (kb. havi nettó 75 000 Ft jövedelemigazolás mellett) 625 eFt/ha földár
esetén már van lehet őség 1,5 MFt földalapú jelzáloghitel felvételére.
A paraméterek és a modell feltételei szerint megyénként, régiónként és országo-
san is meghatároztuk a kihelyezhet ő jelzáloghitel nagyságát. Azt az eredményt
kaptuk, hogy összességében több mint 72 Mrd Ft jelzáloghitel lenne kihelyezhet ő a
családi gazdálkodókhoz. Legnagyobb hitelre Észak-Alföld (16,7 Mrd Ft) és Dél-
Alföld (15,1 Mrd Ft) számíthatna. A megyék közül kiemelkedik Jász-Nagykun-
Szolnok megye (6,2 Mrd Ft) (5. táblázat).
• • m
▪ -
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
- - -
•
▪ •
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
TÉT XVIII. évf. 2004 s 1 Gyors ténykép 101
00 0 00 01 05 03 m. 0500
T2 M M M ON M M M
00 V. V, 0 0. .1 CO' m 0. 0 M .0
M M
00 .0 01 .0 M 0 CO CO N N M 00 M
00 ON M M N ON 00 T-- M Os
0, q ON GO OS M 00 M b SO
.5 O m M 05 0 M M 0 1-s e∎ - SO 0V 00
M M • M .0 vt 0, V. M M
M
,‘4`á 'k
é> Y.
c cás \'
''
0 Co Z CO CO 0 0, C. C. N Z 0 0 0 0 CO 0 C. C. 0 0 0 0 0 0 O
er 0. T 0. `1. 7 ""1. 0. 0. 0. sT ve 7 0.
180 723 635
00 0 0 .0 00 0 0 Os
W
0 0
q
Gro
N
sy-
MMN
M 0
00 01 N
N
N m M N
sO 04 M
M
ON
0 0, rs,
Vs
01 Os .n
M 0
,n
- M 00 M
M 01 M 0.
se 0 Os se 0.1 ON 07 M q 0 GO Os 00
T-- e s
,00 00 0 00 M M
M 01 0 m
00 50
0 .0 0 0.
W
GO M 00 N
M V V,
ON M
00 M M 00
01 M GO N.
0 .s
M M M V V. M 0. Os Os ,n O V. 01 Os - M !T M m NO 00 N
M
C. S
TR ‚‘
'›
0 0 0 0 0 C. CO 0 CO CO 0 0 0 C. 01 C. C. 0, CO C. CO 0 •CO Ó CO 0
CO
00 .0 03 00 00 00 .0 .0 00 00 00 00 00 .0 .0 CO .0 00 .0 00 00
.0 .0 .0 .0 O
m
Z
C7, ts 0 e, M sO
225904543
0, ve 00 N -
M se s0 0,1 N sc, 0 00 0 00 Tn 00 00
GO M N 00 0 m, vo 'OT T-- Ce M m 05 0
M, 00 M .1 m 01 M M m 0 M M
00 M 01 N r- re M es,
00 .O m M M .0
GO 0 01 Z OS CD N N DO er a, re N
01 01 N
m 00N
,
01 00 m 0. V a, r- O N C. lS
0 C. 0 0 0 Z 0 0 0 0 0 0 0 z 0 0 0 0 0 C> 0 CO C> 0 0
0 0 O O O Z 0 0 0 0 Ó o o
e., e-, kr, 4-,
0 0 C) Co 0 0 0 Z C> C> C> 0
O 0.1 VI 01 mmmm
M kr, trl te, le3MMms ▪
."2 LLL
o -C
M 00 0, M. 01 00 el. se
00 00 M re m 00 q .0 0,
o er .0. - V, VT t M
n M 0 M 0 sO
O
00 00
0, 01 M fn
6,m,e ,0 00 M
o
N
0. M M ev Os M m o. kr, -44. 00 0-, Tn e- =
•-• O V, 01 Ce 00 .. m M N
N
c„ • ,0 <-4
01
Os .0
M M N "
O
,0
M M 0,1 0V N 01 M M Os
b - 01 a. „N 0.1 01 M. t" • cro
M M cr, e-, • N o C 01 Os 00 CO
0 M m vo "-1 01 0 er `c1 O V o 01 M .0. ▪ cr‘ 0.-
t- ‘4
,0 m 0 0. 0- e' 0. M m
e, es M 01 M 0. 01 0. "-1 V1 M 50 00 es °
ca
O
Forrás : Alapadatok ;17 F sN1 - tő
O
N
"Z
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
102 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 s 1
A kapott eredményeket azonban óvatosan kell kezelni, mert megtéveszt őek lehet-
nek. Egyrészt az egész ország területére nyilvánvalóan nem érvényes egyformán az
500 eFt-os hektáronkénti term ő földár. Ha pontos adataink lennének az egyes me-
gyék átlagos földárairól, akkor a modell alkalmas lenne annak befogadására és
használatára is. Másrészr ő l a földterületek elaprózottságának mértéke sem azonos
az egyes megyékben. Ebb ől következ ően az 5 hektár alatti területek megyénként
eltérő mértékben esnek ki a hitelezhet ő földterületek köréb ől. Harmadrészt a re-
gisztrált gazdák életkora szerinti megyénkénti és régiónkénti eltérések is módosít-
hatják a kihelyezhet ő jelzáloghitel értékét. Ahol a gazdák magas életkora miatt
sokan esnek ki a hitelezhet ő körből, illetve, ahol a kieső gazdák nagyobb átlagos
birtokméreteken gazdálkodnak, azokban a megyékben és régiókban jelent ősen
csökken a kihelyezhető hitelösszeg.
Az életkorra és a birtokméretekre vonatkozó pontos regionális egyedi alapadatok
sajnos nem állnak rendelkezésünkre. A regisztráció érdekében kitöltött és benyújtott
nyomtatványokon a megyei FVM hivatalokban ugyan zömmel hozzáférhet őek
lennének az adatok, de a hivatalok ilyen irányú adatfeldolgozást még nem végeztek.
Elsősorban a regisztrációs feltételeket ellen őrizték, illetve az FVM által megköve-
telt jelentésekhez szükséges adatfeldolgozást végezték el (6. táblázat). Mindebből
következő en a megyénkénti és régiónkénti jelzáloghitel kihelyezési lehet őség pon-
tosabb meghatározásához az elemi adatok szintjéig, az egyéni regisztrációs lapokig
lenne szükséges kiterjeszteni a vizsgálatot. Ha ezek az adatok rendelkezésünkre
fognak állni, akkor a modell tovább finomítható, feltételezései pedig sz űkíthetőkké
válnak. A regisztrációs adathalmazból a modell finomításához a legfontosabb ada-
tok azok lennének, amelyek a paraméterek egymáshoz való kapcsolódásáról infor-
málnak bennünket (paraméterek közötti korrelációs együtthatók).
A modell alkalmazási feltételei között az egyik kritikus pont a földterületek élet-
kor szerinti megoszlása. Úgy gondoljuk, hogy a földjelzálog-alapú hitelezésben
nem lenne feltétlenül szükséges a gazdák életkor szerinti megkülönböztetése, de
mivel a jelzálogbankok alkalmazzák ezt a differenciálást, így a Pest megyei adatok
felhasználásával számításokat végeztünk e téren is.
A Pest megyében regisztrált 1292 fő családi gazdálkodó köréb ől 1021 fő esetén
rendelkezésünkre állnak az életkori és a földhasználati adatok. Ezen adatok alapján a
használt termő föld életkor szerinti megoszlására végeztünk számításokat (1., 2. ábra).
Az elemzés azt mutatja, hogy a gazdák átlagéletkora csaknem 50 év (49,71 év).
Az életkor szerint normális eloszlást követve szóródik a 20 és 93 éves kor közé es ő
sokaság.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
-
- -
-
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
TÉT XVIII. évf. 2004 s 1 Gyors ténykép 103
• ‘0 oo 00M,N, 0,NW00
se. se, T
v n 00 N O 00 00 m M_ 0,0,100
O Ó".
MM 00 ,000, WM,m , ~ ,0 0 N
O 0 10
s
,
0,1^N^Nio," oő .0" co 0: 00.1000 0. ,0 00^ es
OW, , 0, ,Nse ‘0 .04
N N
se
M
N
.~0,1MN 0,N0c O
M m m" M MMNM Cl t•-s M m CO CO'
▪ M se CO
M 00 N CO 00 0,1 0, Wm0, 0 14 CO 0
00 0, 0, 00 sO - 00,7 00 00 CO se os
MM - CO ‘0 MM,m, 0,, m
• N W ~ 00'' 1.0 N o ",
•-• M
00
6. TÁBLÁZA T
C. 00 00 00 C00,Wco 0, Wt.-00 00 t... 00 CO
GT 0, 0, 0, 0, 0, 000, elN
ts , oc",
,1"nm"c> .tre, m" 0,^N ; 00^ 1.s^,0^ "
oo r•-s 00
•-ooso WW0, " N b0 CO 00
0-1 oo m, O. 00 0,1 0.1 oo kr, r•- s O
•
000'1W -, s co se sss
e ts,
000., CIN M 1, 0, ..ct NI 4-, N 0 s 0p
e
M, , 1.0 0, NI t•-s ‘o 0 0 er
M, 0 00 O ON N 0, 1.0 M
FVM adatai alapján.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
104 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 s 1
1. ÁBRA
Pest megyei gazdák száma és átlagos földterülete életkor szerint
(The Number of Farmers and Their Average Arable Land in Pest Count) , by Age)
200
°Átlagos terület 41Gazdák száma
180 172
160 56
Földterület (hektár) és létszám (fő)
140
11
120 114
10
98 00
•s•'.
100
80 72
69
63 66
60
61 59 57 5
60 — 52
— 49 51
48
37
40 33
— 28
21
19
20
0 —
20 25 26 30 31 35 36 40 41 45 46 50 51 55 56 60 61 65 66 70 71 75 76 80 81-85 86-90 91 95
0.
FL
Gazdák életkora
Forrás: Pest Megyei FVM Hivatal.
Figyelembe véve, hogy a 60 éven felüliek a jelenlegi feltételek szerint nem lennének
hitelezhetőek, így a gazdák 20,8%-a kiesik a potenciális ügyfélkörb ől. Mivel azonban
néhány kiugró adatot leszámítva az életkor szerinti földhasználat is normális eloszlást
mutat, így velük csupán a földterületnek csak 17,8%-a kerül ki a hitelezhet ő körből.
A Pest megyei fenti eredményhez hasonló megoszlást mutatott egy 2000-ben
Jász-Nagykun-Szolnok megyében készült, 1000 fős mintára kiterjed ő vizsgálat is
(Baranyi 2000). Az életkori és földhasználati kérdésekre értékelhet ő választ adó
590 fő vizsgálatakor 3 életkori csoportot (0-25 év, 26-61 év, 62 év és felette) al-
kalmaztak. Az adattáblák újraelemzésével arra a megállapításra jutottunk, hogy a
Jász-Nagykun-Szolnok megyei mintában a 62 éves és id ősebb gazdák aránya 12,2%
volt, és az általuk használt földterület az összes használt földterület 9,33%-át tette
ki. Feltételezve itt is az életkor szerinti normális eloszlást, megfogalmazható, hogy
megalapozott a konstruált modell azon feltétele, miszerint a gazdák 80%-a megfelel
az FHB életkor-kritériumának. A potenciális term őföldbázisnak pedig 15-17%-a
esik ki a hitelezhet ő körből azért, mert használóik életkora a 60 évet meghaladja.
Meggondolandó lenne, hogy az életkor-kritérium van-e olyan fontosságú hitelezési
feltétel, hogy miatta ilyen mértékben sz űküljön a hitelezhet ők köre.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
TÉT XVIII. évf. 2004 s 1 Gyors ténykép 105
2. ÁBRA
Földterület életkor szerinti megoszlása
(The Distribution of Arable Land by Age)
14000
11926,19
12000
10227 03
10000
8785,24
7519,28
8000
3
5594,53_ 5367,83
t 6000
LL
4000 3592.26
2720,64 2520,92
1994,32 1502,45
2000
1034,05 898,4
1-45 46-50
E
1-55 56-60 61-65 66-70 71-75 76-80 81-85 86-90 91-95
e 0 18,79 ;,
20-2 6-30 31-35 36-40
Életkor (óv)
Forrás: Pest Megyei FVM Hivatal.
Az eddigi számítások alapján várható, hogy ekkora potenciális hitelpiacot tartósan
nem fognak kihasználatlanul hagyni a jelzálogbankok. Különösen akkor lesz ez
számukra kívánatos célpiac, ha meger ősödnek ezek a vállalkozások, és besz űkülnek
a más irányú (pl. lakáscélú) hitelkihelyezések csatornái. Addig is kívánatos lenne,
hogy lezajlódjon egy birtokrendezési folyamat, hogy a földterületek elaprózottsága
miatt ne legyen korlátozva a hitelképesség. Így b ővülne a hitelezhet ő kör, és másik
oldalról pedig javulna a gazdák finanszírozási lehet ősége is.
Az is indokolja a termőföldfedezet el ő térbe kerülését, hogy létrejött a jelzáloghi-
tel-intézetek és a Nemzeti Földalapkezel ő Szervezet (NFA) között egy megállapo-
dás, amely értelmében az NFA szerz ődésben vállalt kötelezettség szerint, el őre
kiszámítható értéken és kiszámítható id ő ben megvásárolja a fedezetül szolgáló
termő földet, ha az adós nem törleszt, vagyis, ha a hiteltartozás rendezésébe a fede-
zet bevonásra kerül. Ez úgy válik lehetségessé, hogy a fedezetértékelést a hitelt
nyújtó bank az NFA által közzétett vagyonértékel ői névjegyzéken szerepl ő szakér-
tők valamelyikétő l rendeli meg. A fedezetértékelést az NFA saját rendszerén belül
felülvizsgálja, majd nyilatkozik arról, hogy az abban foglaltakat elfogadja-e.
Amennyiben igen, úgy az NFA elkötelezi magát arra, hogy szükség esetén a term ő-
földet az értékelés alapján megveszi. Ez a vásárlási garancia csökkenti a jelzálog-
bankok kockázatát és a szükséges eljárási költségeket. Közvetetten pedig szélesíthe-
ti a jelzálogbankok célpiacát, javíthatja az agrárvállalkozók finanszírozási helyzetét,
és módosíthatja a tő keáramlás irányát.
Kökényesi László : A tőkeáramlás egyik lehetséges csatornája a termőföldalapú jelzáloghitelezés.
Tér és Társadalom 18. évf. 2004/1. 93-106. p.
106 Gyors ténykép TÉT XVIII. évf. 2004 s 1
Irodalom
Alvincz J. (2002) Családi a társas ellenében. — Piac és profit. 9.4-8. o.
Baranyi A. (2000) Agrárvállalkozók Jász-Nagykun-Szolnok megyében. Kézirat.
Borszéki Éva (2003) Az agrárgazdaság jövedelmez őségi és felhalmozási viszonyai. — Gazdálkodás. 4.
2-14. o.
Burgerné Gimes A. (2002) A mez őgazdaság t őkeellátottsága. — Gazdálkodás. 4.22-28. o.
FHB Rt. Éves Jelentése. (2000; 2002) Budapest.
Graf von Berufstoff, C. (1997) Jelzálogjog az Európai Unió államaiban. — Magyar Jog. 10.613-618. o.
Grill, W.— Perczynski, H. (1995) Wirtschaftslehre des Kreditwesens. Verlag Gehlen.
Magyar Statisztikai Évkönyv. (2000; 2002) KSH, Budapest.
Swain, N.J.—Andor M.—Kuczi T. (1996) Agrártermelés a falvakban a '90-es évek Kelet- Európájában.
3-4.125-147. o. —SzocilógiaSzeml.
Prugberger T.—Olajos I. (2002) Term őföldbirtoklás, hasznosítás és forgalmazás a családi gazdaság
el ősegítésének új jogi szabályozása tükrében. — Magyar Jog. 5.268-294. o.
Szűcs I. (2002) A földárak néhány elméleti kérdése napjaink hazai mez őgazdaságában. — Gazdálkodás. 1.
31-36. o.
Várhegyi É. (2002) Jelzáloghitel — kockázatok és mellékhatások. — Bank és Tőzsde. 16.8-9. o.